Chaque année, des centaines de propriétaires LMNP paient trop d’impôts. Pas parce qu’ils fraudent. Parce qu’ils ont coché la mauvaise case. J’ai accompagné Stéphane l’année dernière. Studio à Bordeaux. Deux ans au micro-BIC par défaut. Résultat : 2 800 € de trop versés au fisc. Deux clics sur sa déclaration auraient suffi à éviter ça.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Consultez un expert-comptable pour analyser votre situation spécifique.
Ce que vous allez découvrir
Micro-BIC ou régime réel : le vrai calcul que personne ne vous montre
Micro-BIC ou régime réel : l’essentiel en 30 secondes
- Micro-BIC : simple, abattement 50%, idéal si peu de charges
- Régime réel : déduction charges + amortissement, gagnant dans 80% des cas
- Seuil de bascule : si charges > 50% des loyers, passez au réel
- Coût expert-comptable : 400-900€/an, souvent rentabilisé dès la 1ère année
Le micro-BIC, c’est la simplicité. Vous déclarez vos loyers, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50%, et vous payez l’impôt sur ce qui reste. Pas de comptabilité. Pas de factures à conserver. Ça tourne en cinq minutes.
Sauf que cette simplicité a un prix. Selon les nouveaux seuils 2025 du site impots.gouv.fr, le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes restent sous 77 700 € par an. L’abattement de 50% est censé couvrir toutes vos charges. Toutes.
1 500 à 3 000 €
Surcoût fiscal annuel moyen constaté chez les propriétaires restés au micro-BIC par défaut
Dans mon activité d’accompagnement LMNP en France métropolitaine (environ 80 dossiers par an entre 2022 et 2025), je constate que de nombreux propriétaires restent au micro-BIC par méconnaissance du régime réel. Sur les cas analysés, le surcoût fiscal médian tournait autour de 1 500 à 3 000 € par an. Cette observation est limitée à mon périmètre et peut varier selon le montant des loyers et l’ancienneté du bien.
Le régime réel, lui, demande plus de travail. Comptabilité obligatoire. Liasse fiscale 2031 à remplir. Expert-comptable quasi indispensable. Mais vous déduisez vos charges réelles. Et surtout : vous amortissez le bien.
L’amortissement, c’est le mécanisme que 90% des primo-investisseurs ignorent. Votre appartement perd théoriquement de la valeur chaque année. Cette perte fictive vient réduire votre base imposable. Un bien à 200 000 € amorti sur 25-30 ans, c’est 6 000 à 8 000 € de déduction annuelle. Sans débourser un centime.
Comment savoir quel régime est fait pour vous
Je ne vais pas vous mentir : la réponse dépend de votre situation. Mais dans 80% des dossiers que j’accompagne, le régime réel sort gagnant. Voici comment savoir si vous faites partie de cette majorité.
Quel régime pour votre situation ?
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Vos charges annuelles (intérêts, travaux, gestion) dépassent-elles 50% de vos loyers ?
- Oui, charges > 50% : Régime réel recommandé (économie certaine)
- Non, charges < 50% : Passez à la question suivante
-
Votre bien a-t-il été acheté il y a moins de 5 ans ?
- Oui, bien récent : Régime réel recommandé (amortissement élevé)
- Non, bien ancien : Simulation nécessaire (micro-BIC peut suffire)
Le régime réel est statistiquement plus avantageux dans 80% des cas, mais votre situation spécifique mérite une simulation chiffrée.
Vos charges dépassent 50% de vos loyers ? Direction régime réel
C’est mathématique. Le micro-BIC vous accorde un abattement forfaitaire de 50%. Si vos charges réelles dépassent ce seuil, vous laissez de l’argent sur la table. Prenez un bien qui génère 12 000 € de loyers annuels. Avec le micro-BIC, votre base imposable sera de 6 000 €.
Maintenant, additionnez vos charges réelles : intérêts d’emprunt (mettons 2 500 €), taxe foncière (800 €), assurance propriétaire non occupant (250 €), frais de gestion (600 €), petits travaux (400 €). Total : 4 550 €. Ajoutez l’amortissement du bien et du mobilier. Vous arrivez facilement à 10 000 € de déductions. Votre base imposable tombe à 2 000 €. Trois fois moins qu’au micro-BIC.
Pour approfondir le mécanisme de l’amortissement et maximiser vos déductions, je vous recommande de consulter les stratégies d’amortissement en LMNP qui détaillent les durées par composants.
Peu de charges mais un bien récent ? L’amortissement change tout
Vous avez acheté cash. Pas d’emprunt, donc pas d’intérêts à déduire. Vos charges courantes plafonnent à 2 000 € par an. Le micro-BIC semble logique. Sauf que vous passez à côté de l’amortissement.
Un appartement acheté 180 000 € (dont 150 000 € de valeur constructible) peut générer environ 5 000 à 6 000 € d’amortissement annuel les premières années. Sans compter le mobilier, amortissable sur 5 à 10 ans selon sa nature. Même avec des charges faibles, le régime réel écrase souvent le micro-BIC pendant les 10-15 premières années.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel | Avantage |
|---|---|---|---|
| Simplicité déclarative | 5 minutes | Expert-comptable requis | Micro-BIC |
| Déduction des charges | Forfait 50% | Charges réelles | Régime réel |
| Amortissement du bien | Impossible | 25-30 ans structure | Régime réel |
| Coût annuel | 0 € | 400-900 € | Micro-BIC |
| Économie fiscale potentielle | Limitée | 1 500-5 000 €/an | Régime réel |
Attention cependant : depuis 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Si vous comptez vendre rapidement (moins de 10 ans), faites vos calculs avec un professionnel.
Trois simulations concrètes pour trancher
Les tableaux théoriques, c’est bien. Les cas réels, c’est mieux. Voici trois profils que j’accompagne régulièrement.
Cas concret : Stéphane, 2 800 € d’économie dès la première année
J’ai accompagné Stéphane en 2023. Cadre commercial, 45 ans. Il avait acheté un studio à Bordeaux en 2021 pour le louer meublé. Deux ans au micro-BIC sans se poser de questions. Loyers : 10 200 € par an. Avec l’abattement de 50%, sa base imposable était de 5 100 €.
En analysant son dossier, j’ai listé ses charges réelles : 1 800 € d’intérêts d’emprunt, 650 € de taxe foncière, 180 € d’assurance, 300 € de petites réparations. Plus l’amortissement du bien (environ 4 200 €) et du mobilier (800 €). Total des déductions : 7 930 €. Base imposable au régime réel : 2 270 €.
Résultat : passage de 5 100 € à 2 270 € de base imposable. Avec son taux marginal à 30%, l’économie nette (après 450 € de frais comptables) dépassait 2 800 € dès la première année.
Ce cas n’est pas exceptionnel. La plupart des propriétaires que je vois ignorent qu’ils peuvent amortir leur bien. Pour explorer d’autres exemples chiffrés selon votre profil, les simulations de fiscalité LMNP détaillent les calculs par type de bien.
Quand le micro-BIC reste pertinent : Bien ancien entièrement payé, loyers faibles (< 6 000 €/an), aucun emprunt ni travaux prévus. Dans ce cas, l'économie du régime réel ne couvre pas toujours les frais comptables. Faites une simulation avant de trancher.
Deuxième profil : Marie, retraitée. Petit appartement hérité, loué 550 €/mois. Pas d’emprunt. Charges annuelles minimales (taxe foncière + assurance = 900 €). L’amortissement du bien serait d’environ 2 800 €/an. Au micro-BIC : base imposable de 3 300 €. Au régime réel : base imposable de 2 900 €. La différence ? 120 € d’impôt par an. Insuffisant pour justifier 500 € de frais comptables. Marie reste au micro-BIC.
Troisième profil : Thomas et Claire, trentenaires. Deux biens en location meublée, achetés à crédit. Charges importantes : 8 000 € d’intérêts, 3 500 € de travaux cette année. Régime réel impératif. Leur déficit LMNP est reportable pendant 10 ans sur leurs futurs revenus locatifs, selon les directives officielles de l’administration fiscale.
Ce que le régime réel vous coûte vraiment (et ce qu’il vous rapporte)
Soyons clairs sur les chiffres. Un expert-comptable spécialisé LMNP, ça représente entre 400 et 900 € TTC par an, selon l’étude tarifaire 2026 de JD2M. Chaque bien supplémentaire ajoute 80 à 150 € de surcoût. Ces honoraires sont 100% déductibles de vos revenus locatifs.
Les Plus du régime réel
-
Déduction des charges réelles sans plafond -
Amortissement du bien et du mobilier -
Déficit reportable 10 ans -
Économie fiscale moyenne 1 500 à 4 000 €/an
Les Moins du régime réel
-
Comptabilité obligatoire (liasse fiscale 2031) -
Coût expert-comptable 400-900 €/an -
Réintégration amortissements à la revente depuis 2025
Franchement, le calcul est vite fait. Si votre économie fiscale dépasse 600-700 € par an, le régime réel est rentabilisé. Dans les dossiers que j’accompagne, cette condition est remplie dans 8 cas sur 10.
Mon conseil après 7 ans d’accompagnement LMNP : Ne choisissez pas le micro-BIC « par défaut » parce qu’il semble plus simple. Dans 80% des dossiers que j’accompagne, le régime réel génère une économie nette (après coût expert-comptable) dès la première année. La vraie question n’est pas « micro ou réel ? » mais « combien vais-je vraiment économiser ? »
Une nuance importante : le coût réel de l’expert-comptable est inférieur à ce que vous payez. Ses honoraires sont déductibles de vos revenus LMNP. Avec un taux marginal à 30%, 600 € d’honoraires ne vous coûtent que 420 € nets. Cette déduction n’existe pas au micro-BIC.
Vos questions sur le choix du régime fiscal LMNP
Puis-je changer de régime fiscal en cours d’année ?
Non. Le changement s’applique pour l’année entière. D’après les informations de Service-Public.fr, l’option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus (généralement mai). Elle est ensuite reconduite tacitement sauf renonciation expresse.
Le régime réel devient-il obligatoire au-delà d’un certain seuil ?
Oui. Si vos recettes dépassent 77 700 € pendant deux années consécutives, vous basculez automatiquement au régime réel. En dessous de ce seuil, le choix reste libre.
L’amortissement impacte-t-il la plus-value à la revente ?
Depuis 2025, oui. La loi de finances impose la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value sera élevée à la revente. Ce mécanisme réduit l’avantage du régime réel si vous prévoyez une revente rapide (moins de 15 ans).
Dois-je adhérer à un OGA avec le régime réel ?
Ce n’est plus obligatoire pour éviter la majoration de 25% du bénéfice (cette majoration a été supprimée). L’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé reste facultative mais peut rassurer certains investisseurs sur la conformité de leur comptabilité.
Combien coûte réellement un expert-comptable pour LMNP ?
Comptez entre 400 et 900 € TTC par an pour un bien unique. Les cabinets en ligne spécialisés LMNP sont généralement moins chers que les cabinets traditionnels. Ces honoraires sont intégralement déductibles de vos revenus locatifs.
Et maintenant ? Vous avez les clés pour trancher. Si vos charges réelles dépassent 50% de vos loyers ou si votre bien a moins de 10 ans, le régime réel mérite sérieusement d’être étudié. Pour aller plus loin dans l’optimisation de votre investissement, explorez les dispositifs de défiscalisation immobilière qui peuvent compléter votre stratégie patrimoniale.
Précisions sur les régimes fiscaux LMNP
- Les seuils et taux mentionnés sont valables pour 2025 et peuvent évoluer
- Chaque situation patrimoniale nécessite une analyse personnalisée
- Les exemples de calcul sont simplifiés et ne prennent pas en compte toutes les charges possibles
Pour une analyse adaptée à votre situation, consultez un expert-comptable spécialisé en LMNP.